Ulkomaalaisille nimen Vancouver kuuleminen tuo mieliin lumihuippuiset vuoret ja suurkaupungin veden äärellä. Kanadalaisille kaupungin mainitseminen tuo kuitenkin ensimmäisenä mieleen painajaismaiset asumiskustannukset. Aihe onkin paikallinen kestopuheenaihe ja olen kirjoittanut siitä useasti aiemminkin. Se kuitenkin vaikuttaa jokaisen täällä asuvan elämään ja kohonneet vuokrat olivat myös osasyy omaan muuttoomme Burnabyyn.
Kaunis mutta kallis kaupunki
Syy jatkuvasti kipuaviin hintoihin on Vancouverin suosio asuinpaikkana, johon vaikuttaa suuresti koko Kanadaan suuntautuva voimakas muuttoliike. Myös jo vuosien ajan jatkunut asuntojen laajamittainen käyttö sijoitusvälineenä erityisesti ulkomaisten sijoittajien toimesta on nostanut hinnat pilviin. Kun purkukuntoisista asunnoista tehdään jopa 15 kilpailevaa tarjousta ja lopullinen myyntihinta kohoaa yli miljoonan yli alkuperäisen pyyntihinnan, ymmärtää jokainen ettei tilanne ole enää millään tapaa terve.
Ihmiset ovatkin jo pitkään vaatineet yksittäisiä kaupunkeja sekä provinssin hallintoa puuttumaan asiaan, mutta vuosien ajan päättäjät ovat vältelleet tähän kultamunia munivaan hanheen koskemista. Selitykset ovat vaihdelleet ”meillä ei ole dataa ilmiön syystä” aina ”on rasistista edes spekuloida ulkomaisten sijoittajien osallisuudesta ilmiöön” tyyppisiin kommentteihin, mikä ovat päivänselvää hämäystä ja ilmiön maton alle lakaisua. Korkeat hinnat kun tarkoittavat myös suuria verotuloja kaikille hallinnon tasoille, joten miksi kukaan haluaisi puuttua asiaan? Provinssin talous on ollut viimeiset pari vuotta toista miljardia plussalla, pitkälti juuri positiivisen verokertymän avustamana.
Viime vuonna koettu yli 30%:n ralli asuntojen hinnoissa oli kuitenkin niin jyrkkä, että se pakotti osapuolet toimimaan ja tämän vuoden puolella onkin nähty useita muutoksia aihetta ympäröivään verotukseen ja sääntelyyn, joiden toivotaan nyt rauhoittavan täysin villiksi äityneitä markkinoita.
Viime vuosien hintarallia
Uusi luksusvero voimaan helmikuussa
Ensimmäisenä voimaan astui alkuvuodesta uusi luksusvero, joka lisää uuden 3% veron yli kahden miljoonan dollarin asuntokauppoihin tämän yli menevälle osuudelle. Vero on jatkoa jo vuodesta 1987 voimassa olleelle kiinteistömyyntiverolle, jossa alle 100 000 dollarin kaupoista maksetaan 1% ja tätä yli menevästä osuudesta 2% vero. Dollarimäärä kuvastaa hyvin senaikaista hintatasoa ja tämä tuottoisa vero pysyy voimassa varmasti ikuisesti.
Uuden luksusvero jakautuu luokkiin
Uusi veroluokka koskettaa huomattavaa määrä asuntoja, sillä esimerkiksi Vancouverin Westsiden alueella asuntojen keskihinta on ollut jo hetken aikaa käsittämättömät yli kaksi miljoonaa, noustuaan peräti 46% yhden vuoden aikana.
Ulkomaalaiset ostajat verolle
Toinen merkittävä uusi vero astui voimaan elokuun ensimmäisenä päivänä, kun Metro Vancouverin alueella otettiin käyttöön provinssin määräämä uusi 15% vero ulkomaalaisille asunnonostajille. Aiemmin ulkomaalaisten (pääasiassa kiinalaisten rikkaiden) edes mainitseminen minkäänlaisena ongelmana oli pitkään ”rasismia” ja kaikki hallinnon tasot epäilivät koko ilmiötä minkäänlaisena todellisena tekijänä. Kaikki myös väittivät yhteen ääneen ettei ostajien etnisyydestä ole edes olemassa mitään dataa, joten kaikki johtopäätökset ovat pelkkää spekulaatiota.
Rasistista tietoa asuntokaupoista
Ulkomaalaiset sijoittajat ovat kuitenkin olleet täyttä todellisuutta Vancouverin alueella jo vuosien ajan, eikä näiden vaikutus ole rajoittunut vain kalliimpiin miljoonalukaaleihin. Myös uusien tornitalojen asunnot on myyty jo pitkään loppuun tunneissa ja useissa kohteissa samat ostajat ovat ostaneet kerralla useita asuntoja.
Markkinoilla nähtiinkin valtava loppuryntäys, kun kaikki ostajat yrittivät saada kauppakirjansa sisään juuri ennen veron astumista voimaan. Asuntokauppoja tehtiin heinäkuussa yli miljardin arvosta ja viimeisinä päivinä asunnonvälittäjät työskentelivät lehtijuttujen mukaan ympäri vuorokauden.
Veron voimaantuloa seurasi arvattavasti suuri pudotus asuntokaupoissa elo- ja syyskuussa. Kauppojen määrä on jatkunut huomattavasti aiempaa alhaisempana myös koko loppuvuoden, mikä kertoo verolla olleen merkitystä varsinkin, kun viimeisimpien tilastojen mukaan ulkomaalaisten osuus asuntomarkkinoilla on pudonnut alle 2% (yhtäkkiä sitä dataa onkin saatavilla).
Veroa seurannut ”romahdus”
Nämä ovat molemmat hyviä merkkejä, mutta ainakaan vielä asuntojen hinnat eivät ole laskeneet merkittävästi, sillä monet asuntoa myyvät ovat nyt odottavalla kannalla. Hintojen laskun odotetaan olevan kuitenkin väistämätöntä asuntoa myyvien kyllästyessä odottamaan ja joutuvan toteamaan veron olevan pysyvästi paikallaan. Myös ainakin osa ostajista on hakeutunut toisille markkinoille, kuten Torontoon.
Jotain vaikutusta ulkomaalaisverossa ainakin oli
Veron laillisuudesta ja reiluudesta käydään kuitenkin myös oikeustaistelua, sillä joidenkin alalla toimivien mukaan se on epäreilu ulkomaalaisille. Vero nauttii kuitenkin suurta kansansuosiota, eivätkä sitä joudu maksamaan Kanadan kansalaiset tai kaltaisemme pysyvän asumisluvan omaavat, joita monet oikeat maahanmuuttajat yleensä ovat. Se siis kohdistuu tosissaan vain ulkomaalaisiin, joiden puolesta on vaikea vuodattaa kyyneliä paikallisille hankalassa asuntotilanteessa.
Myös tyhjät asunnot verolle
Kaikkein viimeisin lääke asuntokriisiin on viime viikolla Vancouverin hyväksymä uusi 1% vero tyhjänä oleville asunnoille. Kaupungissa arvioidaan olevan yli 20 000 asuntoa joissa asutaan vain satunnaisesti, joista iso osa sijoitusasuntoja. Tämä on huomattava määrä asuntoja poissa vuokramarkkinoilta tilanteessa jossa vuokra-asuntoja on tyhjillään vain 0,6% ja kysyntä aivan huipussaan.
Täysin kuivat vuokramarkkinat
Uusi vero pyrkiikin iskemään juuri tähän epäkohtaan ja se lisää prosentin vuosittaisen veron jokaiseen asuntoon joka on asuttuna alle puolet vuodesta. Vero lasketaan asunnon arvosta ja kun asuntojen keskihinta on lähes miljoona, tarkoittaa tämä keskimäärin 10 000 dollarin lisäveroa asuntoja tyhjilleen seisottavalle.
Kuten arvata saattaa, tätäkin veroa on syytetty epäreiluksi vaikka siihen sisältyykin monia poikkeuksia ymmärrettäville syille asunnon tyhjillään olemisesta (kuten esimerkiksi remontin aikana tai sairauden vuoksi). Suurin kitinä tulee Vancouverissa vain osan vuodesta asuvien taholta, joille Vancouverin asunto on loma-asunto. Raja ”loma-asunnon” ja sijoitusasunnon välillä on kuitenkin häilyvä ja monien rikkaiden kohdalla nämä tarkoittavat täysin samaa. Näille pätevä vastaus onkin, että vero on hinta huomattavasta arvonnoususta nauttimisesta. 💡
Monille ajatus oman asunnon vuokraamisesta on kuitenkin puistattava, sillä vuokraaminen aiheuttaa helposti päänsärkyä, eikä kaltaisiamme hyviä vuokralaisia olekaan helppoa löytää. Päätös on kuitenkin syytä tehdä nopeasti ja joko vuokrata asunto tai sitten suosiolla ilmoittaa maksavansa uusi vero. Veroilmoitus perustuu vapaaehtoisuuteen, mutta siitä kiinnijäämisestä (esimerkiksi olemattoman veden- sähkönkulutuksen kautta) voidaan sakottaa jopa 10 000 dollaria jokaiselta päivältä, joten ilmoittaminen on ehdottomasti pienempi pahe.
AirBnB ja lyhytaikainen vuokraus syyniin
Viime vuosina pelkästään asuntojen hinnat eivät ole nousseet, vaan myös vuokrat ovat kohonneet vauhdilla. Osin tähän on vaikuttanut AirBnB:n kaltaisten lyhytaikaista vuokrausta harjoittavien firmojen vyöryminen paikallisille asuntomarkkinoille. Koska näiden palveluiden kautta vuokraavien on mahdollista tienata asunnollaan jopa moninkertaisesti, on asiasta muodostunut ongelma Vancouverin markkinoilla, samaan tapaan kuin turistien suosimissa Berliinissä ja Barcelonassa.
Amerikkalainen AirBnB onkin lobannut televisiokampanjalla mahdollista lisäsääntelyä vastaan, esittäen palvelunsa kätevänä keinona asuntokriisistä kärsivien vancouverilaisten hankkia kotiensa ylimääräisillä huoneilla lisätienestiä. Ongelma ei kuitenkaan ole lisähuoneiden vuokraaminen, vaan markkinoilla on näkynyt myös valtavasti kokonaisia keskusta-asuntoja.
AirBnB:n vaikutus vuokramarkkinoihin on kyseenalainen
Vancouver suunnitteleekin ilmiöön puuttumista ja joko kokonaan kieltävänsä tai ainakin rajoittavansa lyhytaikaisia alle kuukauden mittaisia vuokrasopimuksia. Osin ne ovatkin jo kiellettyjä, sillä useiden taloyhtiöiden säännöt kieltävät jo nykyisin lyhytaikaiset vuokrasopimukset ja paikoin vuokrauksen jopa kokonaan. Tällaisiin kohteisiin uusi tyhjien asuntojen vero ei myöskään tästä syystä päde. Taloyhtiöiden sääntöjen varaan perustuvien kieltojen teho on kuitenkin kyseenalaista, joten kaupungin puuttuminen asiaan on suotavaa.
Tämä kirjoitus on julkaistu alun perin vuonna 2016. Sittemmin British Columbian provinssi on päättänyt lyhytaikaisen vuokrauksen merkittävästä rajoittamisesta toukokuusta 2024 alkaen.
Esitys velvoittaisi voimaantullessaan lyhytaikaista vuokrausta harjoittavien hakemaan toiminnalleen bisneslisenssi, kuten kaikki normaalitkin majoituspalvelut joutuvat tekemään. Tällä tilkittäisiin AirBnB:n hyödyntämä kohtuuton etu, joka on hyvin samanlainen kyytipalvelu Uberin tapaan kiertää varsinaisten taksipalveluiden vaatimat luvat sekä etujen maksaminen kuljettajilleen.
Melkoisesti on siis tapahtunut Vancouverin hulluilla asuntomarkkinoilla kuluneen vuoden aikana, mutta ainakin omasta mielestäni kaikki muutokset ovat tervetulleita ja ne olisi pitänyt ottaa käyttöön jo vuosia sitten. Nykyinen markkinatilanne kun on ajanut kaupunkialueella oikeasti elävät ihmiset hyvin vaikeaan tilanteeseen, jossa edes lääkärin tai juristin palkalla ei pysty asumaan tietyillä alueilla, pakottaen ihmiset asumaan ahtaasti ja kaukana työpaikoiltaan. Tilanne on äitynyt niin pahaksi, että se rajoittaa jo työntekijöiden löytämistä avoimiin työpaikkoihin.
Pieni laskukausi alkoi alkuvuodesta
Onkin kiintoisa nähdä josko asuntojen hinnat lähtevät ensi vuonna laskemaan kuten nyt odotetaan. Tuoreiden arvioiden mukaan asuntojen hinnat saattavat laskea toimien vuoksi jopa 20%. Se kuulostaa dramaattiselta, mutta tällainenkin lasku toisi hinnat vain vuodentakaiseen tilanteeseen. Paljon enemmän laskua siis tarvitaan ennen kuin me alamme edes harkitsemaan asunnon ostoa tässä pähkähullussa kaupungissa…
